Nederlanders staan er om bekend dat ze het landschap naar hun hand kunnen zetten. Dat er met zand een onderscheidend woonmilieu gemaakt kan worden, die gedachte was nieuw. Zo ontstond DUIN en het bleek een succes. De in 2017 gewonnen NEPROM-prijs onderstreept dat. De ontwikkeling begon in 2008 en de geplande start verkoop medio 2012, toen de woningmarkt een dieptepunt bereikte. Hoe bewaak je je concept wanneer de markt tegenzit?
Niets is rustgevender en relativerender dan een wandeling door de duinen. Het helmgras deint rustig op de wind, de schelpjes knisperen onder de zolen van je schoenen en je kuiten voelen het hoogteverschil. We zijn niet aan de Noordzeekust, maar in DUIN: een gebiedsontwikkeling van Amvest in Almere.
“Almere schreef een prijsvraag uit met als titel Strandstad van de Randstad”, vertelt Tom Lankhorst (54), ontwikkelaar bij Amvest. “We brachten verschillende adviseurs, waaronder stedenbouwers, landschapsontwikkelaars en ook een ecoloog samen. Die ecoloog vertelde ons dat wanneer je lekker wilt zwemmen in het water, het IJmeer moest worden verdiept. ‘Dan houd je alleen heel veel zand over’, vertelde hij erbij.”
Dat bracht het projectteam op een idee: daar kun je duinen van maken. En een duinlandschap biedt ook een woonomgeving die sterk afwijkt van de gemiddelde wijk in Almere. Dat wilden we graag, iets maken voor mensen die graag in een uniek woongebied willen wonen. Zo is het DUIN-concept ontstaan. Amvest werd tot winnaar uitgeroepen begin 2009. Niet veel later startte de ontwikkeling. En de crisis.
Lankhorst neemt ons mee op ‘zijn’ wandelroute door DUIN. “Wanneer ik andere gemeentes of relaties wil laten zien wat we hier voor unieks voor elkaar hebben gekregen, neem ik ze gewoon mee. Zien is geloven.”
We wandelen vanuit de modelwoning in DUIN richting de villa’s. “Deze modelwoningen zijn een belangrijk onderdeel van het succes van deze gebiedsontwikkeling. Wienke Bodewes – toen directeur van Amvest – wilde het plan concreet maken. ‘We laten de potentiële kopers gewoon zien wat voor kwaliteit we kunnen neerzetten en bouwen vier modelwoningen. En als ze ons niet geloven, kunnen ze een nachtje proefwonen’, zei hij. Toen de gemeente dat hoorde, wilde zij wel investeren in het landschap direct rondom de modelwoningen. Zo ontstond het eerste echte stukje DUIN.”
“Het was 2013 en 2014. De markt zette nog niet echt door”, vertelt Lankhorst verder. “Binnen ons projectteam werden we af en toe wel een beetje onrustig. We hebben veel ontwikkelingskosten gemaakt en we gingen nog steeds niet in verkoop. Ook hier was het Bodewes die de rust bewaakte. ‘Niet in paniek raken. We moeten klaar staan wanneer de markt weer aantrekt’, zei hij.”
Klaarstaan wanneer de markt weer aantrekt, hoe doe je dat? “Een van de ‘voordelen’ van de crisis was dat we relatief meer tijd aan DUIN konden besteden en er weinig nieuwe projecten werden gestart. Dat betekende echte focus op kwaliteit en vasthouden aan het concept. Want wat mooi is, moet ook mooi blijven.”
Het concept werd zo sterker en sterker. In 2013 koos cruisevaartmaatschappij Carnival voor DUIN. De unieke omgeving past perfect bij een maritiem bedrijf als Carnival. Het nieuwe Carnival trainingscentrum, waar jaarlijks 5000 kapiteins en officieren van cruiseschepen worden opgeleid, werd de eerste ontwikkeling aan de nieuwe boulevard. Een prachtige aanvulling op ons plan. De markt begon weer een beetje aan te trekken. “De mensen kwamen naar de eerste verkoopdag in juni 2014. Ze ervoeren de kwaliteit van de woningen en het gebied met de echte duinen. Eerst verkochten we twee à drie huizen per maand. Dat werden er uiteindelijk drie of vier per dag.”
“Kijk, dit vind ik zo typisch DUIN”, vertelt Lankhorst al wijzend tussen de DUIN-villa en DUIN-woningen door. “Kijk hier eens tussendoor. Je ziet dat de woningen redelijk bij elkaar in de buurt staan, maar wel totale privacy hebben.”
De ontwikkelaars van DUIN hebben zich ook door een bezoek aan de stedenbouwkundige van verschillende vakantieparken laten inspireren. “Door te werken met verdraaiingen in de weg en hoogteverschillen van een aantal meters, kun je vrijwel niet bij elkaar naar binnen kijken. Je krijgt dan ook altijd het vakantiegevoel wanneer je hier woont.”
De tuin. “Die heb je niet. Je hebt een terras dat overloopt in het duinlandschap, een grote collectieve tuin is het dus. Er is ook geen speeltuin aangelegd in de wijk. Wanneer mensen op hun eigen terras een schommel of een klein glijbaantje willen neerzetten; helemaal goed. Maar het idee is dat kinderen hier overal en heerlijk in de duinen mogen spelen. Ze hebben de mooiste speelduin die er is”
Inmiddels staan er meer dan 300 woningen en 190 appartementen in DUIN. We lopen over de dijk en hebben uitzicht over het water, de haven en de wijk. Daar staan ook de diverse woontorens. Koop, sociale en vrije sector huur, zij aan zij. Amvest is behalve ontwikkelaar ook belegger. Heeft dat geholpen tijdens de crisis? “Dat speelt zeker een rol. Om te beginnen – in de allereerste fase -, heb je een bepaalde omvang van een bouwstroom nodig om efficiënt te kunnen bouwen. Dit in verband met opstartkosten, kosten van vervoer van materialen, et cetera. Toen we de eerste woningen gingen bouwen, was relatief veel daarvan voor onze fondsen. Maar het hielp om de bouwstroom op gang te brengen.”
Er zijn al verschillende fases in DUIN uitgerold. Boomrijk is het meest recente onderdeel van deze unieke wijk. Wonen midden in de bossen. En ook hier gaat Amvest voor een strak concept. “Hier staan bomen van bijna 50 jaar oud. Die blijven natuurlijk – mits gezond – zo veel mogelijk staan.” En dat de markt er nu totaal anders voor staat, dat blijkt wel. “Voor iedere Boomrijk-woning zijn er vandaag de dag meerdere gegadigden.”
De relatie tussen gemeente Almere en Amvest is ook altijd goed geweest. Tijdens de crisis en nu nog steeds. Dat blijkt in de volgende mogelijke ontwikkeling: de ontwikkeling van 60 hectare nabij het centrum van Almere voor de Floriade in 2022 en de latere stadswijk. Een enorm uitdagende vraag. “We willen het voor elkaar krijgen om een deel van de woningen te combineren met het evenement in 2022: de Floriade. Het thema van de Floriade past helemaal in ons straatje: greening the city. Maar hoe doe je dat: zorgen dat er straks alle ruimte is voor bezoekers die – vanuit de hele wereld – de Floriade bezoeken, maar ondertussen ook een interessant woongebied maken? Dat ook nog eens future proof is?”
Dit doet Amvest op zijn Amvests. Door met de juiste experts samen te werken en initiatief te nemen. “Er moet nog van alles door van allerlei besluitvormingsprocessen heen. Maar ondertussen gaan wij wel aan de slag met de inhoudelijke uitdagingen. De klok tikt door richting 2022. Dus plannen maken, met het risico dat we er toch niet uitkomen samen. Maar goed: dat is wie wij zijn. Wanneer we ergens in geloven, dan gaan we er helemaal voor.”
We staan weer voor de modelwoning, het startpunt van onze wandeling. Ook hier deelt Tom Lankhorst enthousiast zijn anekdotes. Over welke woningen er succesvol waren in de eerste fases (de woningen en de villa’s) en welke minder (de bungalows) en hoe Amvest het aanbod daarop aanpaste. De duinen hebben hun werk weer goed gedaan. Een echte aanrader, zo’n wandeling.
