Gewilde huurwoningen en -appartementen een tweede leven geven, daarbij mens én milieu dienend. Dat is de kern van de grote verduurzamingsoperatie die Amvest uitvoert, onder meer voor de Aegon-portefeuille.
Sinds 2017 zijn op acht locaties huurwoningen energiezuiniger en klimaatvriendelijker gemaakt. Tegelijkertijd werden keukens, badkamers en toiletten aangepakt. Achtergrond is het gegeven dat in 2050 het grootste deel van de huidige woningvoorraad nog steeds in gebruik zal zijn. Die huizen moeten dan aan de eisen van de tijd voldoen, zowel energetisch als qua wooncomfort.
‘Behalve dat we willen bijdragen aan de klimaatdoelen, gaat het ons ook om het toekomstige rendement van de woningen’, zegt Loes Driessen, bij Amvest als portfoliomanager separate accounts verantwoordelijk voor de verduurzamingsoperatie. ‘We werken immers voor pensioenfondsen, en die willen dat de waarde van de pensioenen intact blijft. Maar ook besparing op korte termijn speelt mee. Veel woningen staan op het kruispunt van groot onderhoud. Het is voordelig om dat te combineren met verduurzaming. Voor de bewoners heeft dat als voordeel dat ze zo min mogelijk overlast ervaren. Het mes snijdt zo aan drie kanten.’
Tot nu toe zijn 775 woningen onderhanden genomen, aan het eind van dit jaar staat de teller naar verwachting op duizend. Amvest gaat daarbij niet voor een dubbeltje op de eerste rang zitten. Loes geeft een voorbeeld: ‘Waar er nog enkel glas in de woningen zit, zou je voor dubbel glas kunnen kiezen, maar wij gaan vaak voor tripel.’ Hoewel de woningen volledig worden geïsoleerd (vloer, wanden en dak) en mechanische ventilatie en zonnepanelen krijgen, gaat de huur niet omhoog. Amvest ziet de operatie namelijk als groot onderhoud, niet als renovatie.
De huurders kunnen kiezen of er meteen ook een nieuwe keuken, badkamer en toilet in de woning komen. Daarvoor moet wél meer huur worden betaald, al is dat doorgaans slechts een paar tientjes. Jongeren kiezen vaker voor deze optie dan ouderen.
Het wooncomfort leeft bij bewoners meer dan het klimaat, is de ervaring van Loes. Al gaan die twee deels hand in hand, want betere isolatie doet tocht en temperatuurverschillen verdwijnen en zorgt voor een betere luchtkwaliteit. Loes: ‘In onze voorlichting benadrukken we daarom het betere wooncomfort. Maar ik zie het bewustzijn omtrent het klimaat toenemen bij bewoners. Wel heerst er vaak nog scepsis over de te verwachten besparingen. Mensen kunnen moeilijk geloven dat onze investeringen hen geld opleveren. Daar moet een addertje onder het gras zitten, denken ze dan. Door de gerealiseerde besparingen te tonen, hopen we ze op dat punt te overtuigen.’
Ineke Wissink, Haaksbergen.
Hoewel pas na een paar seizoenen zinnige uitspraken zijn te doen over de besparingen, wijzen de eerste uitkomsten op significant lagere energierekeningen. Ook roemen de geënquêteerde bewoners de grote comfortwinst.
Loes constateert niet zonder verbazing dat energielasten nog nauwelijks een rol spelen in de woningkeuze. ‘Dit, terwijl in nieuwbouw de energielasten gemiddeld 50 euro per maand bedragen en in bestaande bouw 200. Maar dat zie je niet op Funda. Als ontwikkelaar en investeerder hebben wij er een taak in, vind ik, om het bewustzijn daarover te vergroten bij kopers en huurders.’
De verduurzamingsoperaties worden samen met de bewoners aangepakt. Amvest betrekt huurdersverenigingen vanaf het begin bij de planning en uitvoering. Is er geen huurdersvereniging, dan worden bewoners via vragenlijsten geraadpleegd. Bij ingewikkelde operaties wordt een klankbordgroep ingesteld. ‘Inbreng van bewoners zien we niet als ons voor de voeten lopen, maar juist als Haarlemmerolie’, zegt Loes. ‘Het levert vaak goede tips op, bijvoorbeeld dat deuren beter een andere kant uit kunnen draaien of dat ventilatieroosters op een onhandige plek zitten.’
Essentieel is dat de uitvoerende aannemers goed met bewoners overweg kunnen. Loes: ‘Werken in bestaande bouw is wezenlijk iets anders dan nieuwbouw. Een aannemer moet met onvoorspelbaarheid kunnen omgaan, daar selecteren we onder meer op. Is een zolder bijvoorbeeld niet leeggeruimd, zoals afgesproken, dan moet de aannemer niet op zijn strepen gaan staan, maar een handje helpen of later terugkomen. Sociale vaardigheid is in dit geval even belangrijk als technische. Dat maakt het verschil en zorgt voor tevreden bewoners.’
Na acht verduurzamingsprojecten is een tussentijdse evaluatie verricht. Daar kwam onder meer uit dat het nog niet overal mogelijk is om woningen al van het gas af te sluiten. ‘Per project bekijken we of dat op een slimme manier kan’, legt Loes uit. ‘Maar soms stuit je op onevenredig hoge investeringen of veel weerstand. In andere gevallen gaat het relatief makkelijk omdat er bijvoorbeeld al stadsverwarming is.’
Loes, die in 2018 bij Amvest kwam werken, is zelf ook gegrepen door het duurzaamheidsvirus. ‘Dat is mijn hele werkzame leven al zo. De verduurzamingsopgave bij Amvest was ook een van de belangrijkste redenen om deze baan te nemen. Het fijne ervan is dat ik met institutionele beleggers werk. Die hebben een langere horizon dan een paar jaar, en dan is investeren in duurzaamheid meestal lonend. Ik krijg hier tien keer meer energie van dan van alleen naar Excel-sheets kijken.’
